Min Vision

I dagarna kommer riksdagen ta ställning till förslag om marknadsanpassning av hyrorna. Utredaren Per Anders Bergendahl menar att detta kommer att leda till en sundare och bättre bostadsmarknad. Att bostadsmarknaden i Sverige inte fungerar är knappast någon hemlighet och har påpekats av många aktörer. Problemen med bostadsbrist växer för varje år, priserna stegras oroväckande och den privata upplåningen gör att Sverige är ungefär lika skuldsatt som grekland om man räknar in också privatpersoners skulder.

Jag tycker debatten missar de centrala problemen och landar i retoriskt svammel. Därför tänker jag ge min bild av orsakerna och presentera en lösning för att långsiktigt råda bot på den dysfunktionella bostadsmarknaden. 

Att införa marknadspriser är teoretiskt sett kanske en bra idé. Om man låter lagarna om tillgång och efterfrågan styra så betyder det att incitamenten ökar att bygga nya hyresrätter eftersom man kan ta ett högre pris för det som byggs. Detta leder då alltså till att det byggs mera av det som efterfrågas. Men detta gäller bara under en hel rad olika förutsättningar. 

En viktig förutsättning är att den som känner incitamenten också har möjlighet att öka produktionen. Detta går alltid alldeles utmärkt i en Excell-ekonomi, men i verkligheten är det svårare när det gäller just bostäder. Bristvaran när det gäller att skapa attraktiva bostäder där människor vill bo är inte stål, trä eller arbetare. Det är istället mark och bygglov. Och just mark och bygglov är resurser som inte påverkas det minsta av vilka incitament som finns på den fria marknaden. De lever nämligen i en speciell egen värld inom det kommunala planmonopolet och diverse bestämmelser om boendes rätt till medbestämmande. Kommunen har sällan incitament att på allvar lösa bostadsbristen, för skatten baseras delvis på fastighetsvärde samt fler boende betyder högre krav på service, dagisplatser, sjukvård, skola, infrastruktur i en oändlig och dyr lista. Hyresrätter attraherar också grupper som kanske är lite mera kostsamma. Inte heller de som nyttjar befintliga fastigheter har det minsta att tjäna på att det blir nya bostäder (eller andra fastigheter) på omkringliggande tomter. Det stör bara deras utsikt, inkräktar på deras grönområden och det värsta av allt är att det kan sänka värdet på befintlig bebyggelse. Detta är ett grundläggande systemfel som gör att det är mycket svårt att få till stånd byggen i storstadsregioner och inte sällan svarar det också mot en stor kostnad att hantera alla överklaganden. Så mycket som 15 procent av totalkostnaden, vilket ger cirka 15 procent högre hyra för ett genomsnittligt projekt.

En annan viktig förutsättning är att det råder något som liknar sund konkurrens bland byggare. Annars lever byggarna i skyddad verkstad och kan bygga klart under behovet utan att förlora marknad. Tvärt om är det i ett sådant läge lönsamt att artificiellt hålla nere tillgången. Mindre ansträngning för mera pengar. Priset kan sättas hyfsat godtyckligt eftersom det inte finns så många alternativ.

Och saningen är att det inte finns någon sund konkurrens idag. Det finns omkring 4 byggherrar i Sverige som har resurser nog att bygga under de förutsättningar som finns idag i storstadsregioner. Det handlar om att marken bara är tillgänglig för de med rätt varumärke och kontakter, att tomterna är så stora att bara ett fåtal har råd att bygga och att processerna är långdragna och dyra. Byggbranschen är ett av Sveriges så kallade "oligopol". En ganska omtalad statlig rapport heter "Skärpning Gubbar" och handlar om hur sjuk byggbranschen idag är. Det finns också en uppföljning som visar att det inte har blivit bättre. Det är alltifrån ineffektivitet till byggfel och fusk. Det senare kan vara så mycket som 30 procent av byggkostnaden, att åtgärda fel och fusk från oärliga byggare. Det blir alltså 30 procent dyrare lägenheter om man så vill.

Det har faktiskt visat sig när vissa kommuner gjort experiment med exempelvis mindre tomter som fler byggherrar kan hantera (=ökad konkurrens) att priserna föll dramatiskt samtidigt som den generella kvaliteten ökade. Problemen med höga byggkostnader (vilket påverkar vinstmarginalerna hos fastighetsägarna) har alltså en hel del med ineffektiviteter hos oligopolet att göra.

Utredaren påstår också att förslaget kommer leda till lägre hyror på vissa platser. Jag blir gärna positivt överraskad, men tills jag ser att så skett betraktar jag det som önsketänk. Jag tror vi kommer se en prisstegringen mest i storstadsregioner, men jag tror inte priserna kommer falla någonstans. Vi har bostadsbrist och bostad är tillsammans med mat första prio för människor. 

Att idag införa marknadshyror är utan tvivel ett bra sätt att låta fastighetsägare profitera på den artificiellt skapade bristen på bostäder (genom diverse bestämmelser såsom PBL och gynnande av Oligopolet). När man tänker efter är det ett klassiskt grepp, privatisera vinster och socialisera förluster. Det kommer däremot inte att påverka bostadsbristen. Problemet är inte intresset för att bygga utan möjligheten. Lösningen på bostadsbristen ligger i att reformera byggreglerna och arbeta med att lösa de strukturella problemen inom byggbranschen samt att skapa sund konkurrens i  byggsektorn. Först därefter är det rimligt att införa marknadshyror. 

Aftonbladet, DN