Min Vision

Jag har uppmärksammats på att Piratpartiet just nu har fokusvecka kring ett av mina favoritområden, nämligen bostadspolitik. Jag tänkte därför skicka iväg 5 testballonger för att väcka diskussion här och annorstädes kring bostadsfrågan, dagens situation och möjliga lösningar.

• Sälj allmännyttan - investera frigjort kapital i nya bostäder
  Den största låsningen i svensk bostadspolitik är regleringen av hyror. Dock riskerar införande av marknadshyror över hela beståndet leda till att en grupp hushåll drabbas hårt, förutom att det är politiskt självmord. Trots att reglerad hyressättning är en viktig orsak till att hyresmarknaden fungerar dåligt, samt dessutom bevisligen är ett fördelningspolitiskt misslyckande, måste andra lösningar sökas.
  
  Ett attraktivt alternativ är att samhället driver en aktiv politik för ombildning. På så sätt undviker man att befintliga boende drabbas av negativa konsekvenser, utan tvärtom får de del i sin bostads värde, samtidigt som bostäderna överförs till en fungerande marknad. Under en begränsad tid skulle staten medge undantag för bankernas kreditgivning gällande objekt som ombildas från hyresrätt till bostadsrätt. På så sätt kan man säkerställa att alla berörda hushåll får reell möjlighet att deltaga. Detta bör kombineras med att kommunerna uppdras att verka för ombildning genom att bidra med konsultation för bildande av bostadsrättsföreningar.
  
  Frigjort kapital bör sedan investeras i nya bostäder. På så sätt kompenseras bortfallet av hyresrätter till följd av ombildningar.
  (not 1)
  
  
• Landskatt istället för flyttskatt
  Avskaffandet av fastighetsskatten har haft få andra konsekvenser än att en relativt bemedlad grupp 40-talister med avbetalda hus valt att pensionera sig tidigare och satt rejäl guldkant på tillvaron under några år. Vilket givetvis är trevligt, men kanske inte en särskilt åtråvärd socialpolitisk effekt.
  
  På andra sidan av myntet innebar åtgärden att boendekonsumtion blev billigare medan det blev (förvisso marginellt) dyrare att anpassa sin boendekonsumtion, detta i ett läge där bostadsmarknaden redan hade allvarliga problem med fördelningen av boyta. Det kan också konstateras att den ekonomiska ojämlikheten i samhället inte i första hand handlar om inkomst utan egendom, varav fastigheter är en betydande del.
  
  Landskatt är en fastighetsskatt som har fördelen att den utöver att taxera befintlig konsumtion i sig också skapar en alternativkostnad för att välja att inte realisera en fastighets potential, exempelvis att välja att behålla en villa med trädgård mitt i stan istället för att omvandla det till exempelvis 6 lägenheter.
  
  Förutom avskaffane av flyttskatt kan man sänka inkomstskatten motsvarande. På så sätt beskattas konsumtion, medan produktion gynnas, och de inherenta progressiva effekterna av att beskatta egendom borde särskilt tilltala vänsterorienterade.
  
  
• Avskaffa det kommunala planmonopolet
  Nuvarande plan- och byggreglering härrör historiskt från miljonprogrammet och byggde på att staten garanterade billiga krediter, och därmed motiverade att samhället utövade en högst genomgripande kontroll. I början av 90-talet fasades de sista stöden ut, medan plansystemet blivit kvar, vilket lett till ett läge med planekonomisk markfördelning för produktion som ska finansieras av den fria kreditmarknaden. Bostadsprisernas utveckling är inte svår att förstå.
  
  Det kan dock noteras att Sverige byggdes i relativt god ordning innan 1950 också, och det är svårt att se några egentliga skäl till att kommuner fortsatt ska ägna sig åt detaljplanering. Den kommunala planeringen bör istället lyftas till det strategiska, översiktliga planet genom genralplaner, områdesplaner och tomtindelning.
  
  Markägare skulle kunna ges friheten att - inom rimliga ramar - disponera sin mark, inte bara nån utökad friggebod eller vindskupa. Bygglov bör givetvis fortsatt krävas, men bör i huvudsak pröva planers överensstämmande med gällande statliga byggnormer.
  
  
• Standardtomter och -hus
  För att möjliggöra avskaffande av planmonopolet skulle ett fåtal standardiserade tomt-typer kunna användas för att översiktligt reglera planeringen. Detta skulle möjliggöra för byggföretag att ta fram kataloger med typ-hus som kan återanvändas vid byggnation i hela Sverige. 
  
  
• Begränsa överklaganden
  En viktig delförklaring till att byggprojekt drar ut på tiden är de omfattande möjligheterna att överklaga planer. En studie som gjordes i Stockholmsområdet visar att ungefär hälften av alla bostadsplaner överklagas, merparten av överklagandena är enskilda intressen såsom exempelvis förändring av områdets karaktär. Endast 1 plan av nära 700 granskade planer upphävdes som följd. 
  
  Det går givetvis att diskutera i vilken omfattning grannar bör ha inflytande. Klart är dock att systemet blivit något av en polsk riksdag istället för fungerande bostadsbyggande. Allt myndighetsutövande ska kunna överklagas, och det är väl lämpligt att behålla möjligheten att överklaga formella brister i processen, eventuellt mot en symbolisk avgift.
  (not 2)

Jag har under veckan grävt runt lite i det träsk som kallas "bostadsbristen". Under veckan har jag diskuterat, i turordning:

• Insider/outsider-problematiken
• Förutsättningar för en rättvis bostadsmarknad
• Bostadsegoismens särställning
• Den underliggande myten om kvarboende

Helt slumpmässigt råkar det vara långfredag idag, då vi enligt den kristna traditionen minns Jesu lidande och död på korset. En nattsvart dag. På samma sätt ligger mörkret tungt över alla som drabbas av dagens bostadspolitisk grymma konsekvenser. Men man kan inte lämna något utan en strimma hopp. Liksom Jesus faktiskt förebådade sin uppståndelse, och det hoppet finns med även genom långfredagen, så känner jag mig tvungen att pausa min cyniska hjärna och skriva någonting som liknar en ljusning. Det får bli i form av de förslag som kan kristallisera sig ur den här genomlysningen.

• Den enda sunda utgångspunkten för all bostadspolitik är att rörlighet är ett överordnat värde. Det skapar fler och större problem än det löser att försöka hjälpa enskilda som kortsiktigt tvingas till oönskade drastiska förändringar på grund av omställningar som är nödvändiga för att marknaden ska fungera. Fåtalets bekvämlighet kan inte prioriteras över flertalets behov.
• Överkonsumtionen måste stävjas genom att kostnaden att konsumera bostad ökas, medan kostnaden att byta och anpassa sitt boende minskas. Marknadshyror och landskatt som växlas mot sänkt inkomstskatt är en rimlig modell. Flyttskatten måste sänkas eller avskaffas.
• Det politiska spelet kring bostadsbyggande drivs i hög grad av besuttna egenintressen som får oproportionerligt stort genomslag. Det måste bli lättare att få spaden i jorden. Att enskildas utsikt förändras är inte ett argument för att hindra att många andra människor får en bostad, ett hem.

Reformer är enda sättet att förändra nuläget där vissa har, och andra stängs ute i ett i grunden orättvist maktspel. Men om något positivt ska sägas så är det att diskussionen i alla fall går åt rätt håll. 

Om någonting ska kallas "epicentrum" av den kris som växer runt bostadsbristen, kanske det är systemets underliggande ideologi - kvarboende. Djupast rotad sitter en föreställning om att det normala är att hitta en plats där man trivs och sedan bo kvar tills man dör. Det var den föreställningen som blev det bärande argumentet som fällde fastighetsskatten på småhus, konkretiserad med en bild om en fattig änka i en strandvilla. Det är samma föreställning som legitimerar idén att närboende på ett särskilt sätt är sakägare, och får mer inflytande i planprocesser. De ska ju leva i miljön ett halvsekel till! Och det är samma idé som används för att argumentera mot fungerande fri prisbildning.

Jag kallar föreställningen en myt, myten om att bo kvar, för verkligheten talar ett annat språk. I Sverige är det normala att flytta emellanåt, och det är i allmänhet sunt och bra. Över livet varierar behov och efterfrågan, och människor behöver anpassa sitt boende. Det som är optimalt för en student är inte optimalt för en barnfamilj. Det i sin tur är inte optimalt för en pensionär. Det finns inte ett boende som är optimalt för alla perioder i livet, och i Sverige väntas enligt SCB varje person flytta omkring 11 gånger under sitt liv i snitt. Det är alltså minst en gång per decennium man lever. 

Regelsystemen och verkligheten talar inte samma språk, och detta ger upphov till problem. I kvarboendets namn har mycket exklusiva boendeformer gjorts väldigt billiga att stanna i, dyra att lämna. Man bestraffas i hög grad för att lämna exempelvis ett större boende för ett mindre. I synnerhet pensionärer har allt att förlora på att flytta från en avbetald villa. Men även den som flyttar från en attraktiv hyresrätt till en mindre attraktiv får, genom bruksvärdesregleringen, inte en proportionellt lägre hyra jämfört med uppoffringen. Den som säljer en större bostadsrätt för en mindre får ofta betala en hög så kallad "reavinstskatt". Det spelar ingen roll vilken marknad man väljer att titta på, alla är barn av samma tanke.

Människor är givetvis inte dumma, utan agerar utefter de incitament som finns i spel. Det gör att många väljer att bo större än vad de behöver, mer attraktivt än vad de kanske egentligen skulle ha valt att göra. För det finns helt enkelt ingen vinst med att bosätta sig för samhället mera effektivt. Och ingen vinner på det. Exempelvis pensionärerna som bor kvar i villorna och för all del stora lägenheter, de längtar ofta efter något mindre och lättstädat. Något som är anpassat för att kroppen gradvis försämras. Och i andra änden finns barnfamiljer som får tränga ihop sig. Det handlar i mycket hög grad om att systemen utformats för att människor ska välja att bo kvar, trots att hushållen egentligen efterfrågar rörlighet.

Det är extremt känsligt politiskt, den här frågan. "Alla ska kunna bo kvar" skanderar Hyresgästföreningen i sin kamp mot så kallad "renovräkning". Och högern skanderar lika upprört om den där änkan när fastighetsskatter kommer på tal. Det anses djupt problematiskt att ekonomiska faktorer inverkar på människors livsstilsval gällande boende. I verkligheten är ekonomin bara en av en lång rad faktorer som avgör om ett hushåll flyttar, men genom att ta bort den för att skydda ett fåtal skapar man enorma låsningar som drabbar flertalet. 

En svensk professor konstaterade, som sagt, redan 1954 i DN att "det är lika lätt att fylla ett badkar som man dragit ur proppen ur som att bygga bort bostadsbristen". Ett stort hinder för att realisera all byggvilja som finns och som skulle uppstå med förändringarna jag diskuterade i förra posten är dock att en annan propp sitter stenhårt i ett annat badkar, nämligen vad gäller tillstånd att bygga. Som ett exempel publicerades i dagarna en kort sammanställning från Samir Taha, VD på stockholmsaktören Aros Bostadsutveckling AB om hur deras resa med ett urval av byggplaner har varit. Ett exempel ur mängden:

Täby - Viggbyholm. Här skall vi efter ca 6 år snart ut på samråd med ca 220 lgh. Antagande om ca 1 år och därefter överklaganden om ca 1-1,5 år möjlig byggstart ca 9 år. (Länk)

Redan 2011 skriver stadsforskaren Jerker Söderlind den bästa artikeln jag har läst på temat i DN: "Frånta egoisterna rättigheten att överklaga nybyggen". Han lyfter bland annat fram två bra exempel:

En tisdagskväll i Nacka: En granne knackar på dörren. Han delar ut protestlistor mot att Saltsjö-Duvnäs Tennisklubb ska bygga tre nya banor. ”Är det inte bra om fler får spela tennis?” undrar jag. ”Jo, men mina barn har redan en tennistid”

Samrådsmöte i Askersund i maj i år: irriterad villaägare tycker att vi har föreslagit radhus längs vattnet på fel ställe: ”Om vi hade köpt den andra villan vi såg på, då hade det här varit jättebra. Men nu skymmer ni vår utsikt. Vi kommer att överklaga.”

Särskilt det senare exemplet sätter fingret på någonting viktigt. Bostadsbyggande påverkar omgivningen, och för den som redan har en bostad är fler bostäder inte ett prioriterat värde, tvärtom. Där man ställer nya bostäder förändras någon annans utsikt. Men som Söderlind konstaterar, "stadens idé är att ställa många hus på samma plats så att de skymmer utsikten för varandra". Bostadsegoismen är ett fenomen som aktivt behöver motas i grind.

Söderlinds förslag är radikalt, men värt att reflektera över:

Egoisterna ska fråntas sitt veto. Den som bor på en plats är i juridisk mening jävig och ska inte få överklaga en plan. Om de besuttnas veto hade styrt på 1600-talet skulle Skeppsbrons 19 kvarter i Gamla stan ha stoppats av gnällmånsar som yrat om att ”utsikten från Österlånggatan förstörs”

Det handlar i grunden om på vilket sätt stadsutveckling ska fungera. Emedan dagens system ofta försvaras med att det är viktigt med medborgardialog och demokratiska processer, är det uppenbart att systemet i praktiken blir till en polsk riksdag där de som har bostad ges mandat att stoppa eller begränsa projekt som skulle göra livet bättre för de som inte har. Det sveps ofta in i retorik om att rädda nån "grön oas" eller "barnens pulkabacke", men visar sig nästan alltid handla om den egna utsikten, eller tillgång till parkeringsplatser. Det är inte demokratiskt, och definitivt inte hållbart.

Igår så började jag min miniserie om den svenska bostadsbristen med att gå djupare in i problemets natur. Utan förståelse för problemet kan man inte lösa det. Idag tänker jag lägga fram mina förslag till en reformagenda för en rättvis bostadsmarknad.

Ur ett rättviseperspektiv är det huvudsakliga problemet på bostadsmarknaden att på ena sidan kostar tomaterna fem spänn och på andra sidan 20 spänn. Och vilket pris du handlar tomater till beror på vilken grupp du tillhör. "Insidan" eller "utsidan". Liknelsen med tomater är inte min, utan är en återgivning av en analogi från ekonomihistoriker dr Jan Jörnmark.

Och det verkligt problematiska i sammanhanget är att de som köper tomater för 5 spänn är så otroligt mycket fler än de som handlar för 20 spänn. Insidergruppen är alltså väsentligen större än outsidergruppen. Vi har med andra ord två vargar och ett lamm som röstar om middagen. Gissa utfallet. Så ska man vara cynisk kan man konstatera att en effektiv reformagenda sannolikt aldrig kommer antas. Det finns för många med för mycket att förlora. Även om detta kan framstå som en uppgiven slutsats är den viktig för att förstå varför status quo upprätthålls, varför man fortsätter frysa ut outsidergruppen.

Men om man nu skulle tänka sig ett rättvist system, så skulle det präglas av att man inte har den här insidan med förmåner och utsidan som får stå och desperat bulta på dörren för en mikroskopisk möjlighet till plats i tamburen. Det skulle innebära att boendekonsumtion skulle kosta något mer för den majoritet som idag har väldigt låga boendekonsumtionskostnader, relativt det boende man konsumerar, samtidigt som det skulle kosta mycket mindre för den minoritet som idag betalar väldigt mycket, antingen direkt eller indirekt genom att hamna i bostadslöshet. Detta bör vara någon slags "ideal" rättvisa.

När det gäller hyresrätter är lösningen lika uppenbar som hatad. Det handlar om att låta marknaden avgöra prisbildningen. Men låt mig fortsätta innan den där littanian om profithungrande kapitalistsvin kommer. Det som kommer hända är att fastighetsägare i storstadsregioner kommer få ökade intäkter, knappt utan att lyfta på ändan. Om det är bra eller dåligt lämnar jag därhän, man kan konstatera att det därmed uppstår en möjlighet för samhället att ordna nya skatteintäkter. De privata vinsterna som uppstår skulle helt sonika kunna återföras till samhället genom någon form av skatt på alla de fastigheter som plötsligt började generera mer pengar. 

Men detta ger inte mer pengar i plånboken för hyresgästerna. Det är dock faktiskt enkelt ordnat. Skatteintäkterna som skapades genom beskattningen av fastigheterna kan växlas mot sänkt inkomstskatt rakt av. På så sätt så snurrar pengarna tillbaka hela vägen till hyresgästen igen.

Den här lilla rockaden har dock effekten att även den som äger sitt boende får sänkt inkomstskatt, utan att för den sakens skull belastas av någon hyreshöjning. Men om även de som äger sitt boende påförs samma typ av beskattning som hyresbeståndet, så erhålls hyfsad neutralitet mellan bostadsformerna, även om det innebär att man jobbar med något som är precis lika hatat som marknadshyror, nämligen fastighetsskatt. Samtidigt uppnås även för ägda bostäder samma typ av effekt, att konsumtion av en begränsad resurs börjar kosta. För att stimulera rörlighet kan även flyttskatten reduceras, överföras till fastighetsskatten, så blir det mer fördelaktigt att anpassa sitt boende efter sitt behov, istället för att fortsätta äga ett stort boende som inte längre behövs.

Mest fördelaktigt är att välja att beskatta landvärdet, snarare än fastighetsvärdet. På så sätt blir det kostsamt att inte realisera värdet av ett läge. Det blir kostsamt att inte bygga så mycket bostäder som det ryms. Se graf ovan för effekterna på byggande av att arbeta med en landvärdesskatt. Det blir inte bara lönsamt att bygga, det blir direkt olönsamt att välja att inte göra det för tillfället.

Jag tänkte ge mig på en bostadspolitisk liten miniserie. Det är intressant vilket momentum frågan om bostäder kommit att få på sistone. Idag har vi en bostadspolitisk debatt som för bara några år sedan varit helt otänkbar. Vi har fått se demonstrationer för att "stoppa bostadsegoismen" som motvikt till "stoppa exploateringen av vår lilla oas". Och det finns en helt annan tillåtenhet i debatten. Till och med kontroversiella förslag om marknadshyror släpps det testballonger omkring av ett riksdagsparti. Det finns en helt annan diskussion idag.

Nybyggen är dyra, men de flesta som har råd har redan ett bättre boende som är billigare

Själva navet för hela den här diskussionen är begreppet "bostadsbristen". Begreppet antyder att det råder en allmän bristsituation av en homogen vara "bostad". Fast det är inte riktigt så det ser ut, vilket gör "bostadsbrist" till en väldigt svår och ofta farlig term. För den hindrar verklig förståelse av problemet. Därför handlar denna första del om att gå till botten med vad problemet egentligen handlar om.

De flesta har inte svårt att hitta bostad. Och de flesta har inte heller särskilt höga boendekostnader. Detta kan måhända uppfattas som provocerande, vi har ju en enorm bostadsbrist! Det måste ju innebära att det är svårt att få bostad och att kostnaderna rakar i höjden. Fast riktigt så enkelt är det inte.

Tittar man på statistiken träder nämligen en helt annan bild fram. Jämfört med de flesta utvecklade länder bor vi i Sverige stort, drygt 44 kvadratmeter per person. I storstadsområdena nöjer vi oss med 40 kvadrat per person. Inte heller det kan ens med god vilja anses trångbott. Det finns alltså kvadratmeter. En analytiker på Boverket gick ut offentligt nyligen med den här observationen. Problemet är inte mängden yta, utan fördelningen.

Bostadsmarknaden kan förenklat delas i två helt olika segment: insida och utsida. På insidan finns två distinkta grupper: de som hyr i första hand till reglerat billiga hyror och de som sen några år tillbaka köpt bostadsrätt eller villa. Ingen av dessa grupper har anmärkningsvärt höga boendekostnader. Tvärt om, de bor överlag mycket billigt. Varannat svenskt hushåll uppskattar sin boendekostnad till under 20 procent av sin inkomst. På utsidan finns "resten". Det handlar främst om unga och mindre bemedlade. Det finns två undergrupper. De som kommit upp sig tillräckligt för att kunna efterfråga nyproduktion i antingen hyrd eller köpt form, och resten: ungdomar, studenter, nyanlända, ensamstående föräldrar, socioekonomiskt underpriviligerade osv. 

För de sistnämnda, resten, är lösningen ofta svarta kontrakt, och boendekostnaden varierar ofta mellan mycket hög och bisarr. Förenklat kan man säga att kostnaden för att alla andra, "insidan", har så billigt boende bärs av de här grupperna, "utsidan". Hur blev det så här?

Sveriges problem kan spåras tillbaka till hyresregleringen som infördes 1942. Under brinnande världskrig prisreglerades allt, vilket är ett helt rimligt sätt att sköta en ekonomi på i krigstid. När kriget väl var slut började man avveckla regleringarna, men hyresregleringen bestod. Syftet var att kunna styra ekonomin, man befarade en lågkonjunktur i krigets spår. Nu blev det tvärt om, vi fick en extrem tillväxt istället, och snart fanns massor väljare som hade för mycket att förlora på att hyresregleringen togs bort. Hyrorna hade legat stilla medan folk fått mer i plånboken, och man vande sig vid att betala allt mindre för att bo. Men det blev inte billigare att tillhandahålla boende. 

Den här ekvationen är lika enkel som den är välkänd. Det uppstår en överefterfrågan parat med ett underutbud. Hushållen med bostad, "insidan", stimulerades att konsumera mer yta än vad de behövde, samtidigt som marknaden inte byggde eftersom det var olönsamt. Hushållen utan boende, "utsidan", blev alltså bara fler.

Lösningen blev att "bygga bort" den kroniska bristsituation som uppstått. Från 1950 och framåt så behövde man i princip skapa en helt ny ring av "stadsdelar", förorter, per generation som skulle flytta hemifrån. De som precis skulle flytta hemifrån hade inga pengar till det, utan staten gick in och gjorde enorma satsningar genom att styra om krediter via banksystemet till bostadsbyggande. Fram till 1970-talet var modellen att ge billiga lån till storskaliga produktionsbolags betongförorter. När sedan villapriserna avreglerades så kraschade det så kallade "miljonprogrammet" när medelklassen fick ett alternativ. Även detta var dock subventionerat genom hundraprocentiga ränteavdrag. Vissa subventioner till byggsektorn kvarstod också, bland annat studentbostäder. 

Hela det här sättet att hantera ekonomin på skapade en urlakning av resurser. Vid 1990-talet var pengarna helt enkelt slut, och bostäder fick bli marknadens ansvar igen. Med risk för att låta som en smurf, "problemet med socialism är att man förr eller senare får slut på andra människors pengar". Det är lätt att sätta detta i samband med näringslivets tilltagande problem och kriser, varvens svårigheter och valutadevalveringarna. Pengarna som styrdes om togs givetvis någonstans ifrån, att bostadssektorn fick mer betydde också att andra sektorer fick mindre.

Man kan väl konstatera att det nu är årgång 1990 som ska ut på bostadsmarknaden, och för första gången på mycket länge är alltså "bostadsbristen" skriande, just eftersom det inte längre går att bygga någon "årsring" för den generationen. Problemen är de samma nu som då, och som påpekades av en svensk professor redan 1954 i DN; det är lika lätt att fylla ett badkar som man dragit ur proppen ur som att bygga bort bostadsbristen. 

Alltså, de som har - har mycket. Eftersom det är billigt att ha tränger de undan de som inte har, utan att det frestar det minsta på deras hushållsekonomi.

SBAB Bank släppte en topplista på populära bostadsområden, bland annat i Västra Götaland. Det bör inte vara någon överraskning för de flesta inom regionen att efterfrågan är som störst i centrala Göteborg. Inte heller bör det vara någon överraskning att stadsdelarna återfinns på en ganska liten geografisk yta: Linnéstaden, Haga, Vasastaden och Lorensberg. 

Inget nytt under solen, egentligen. Det finns betydligt fler människor som vill bo centralt i kvartersstad än vad det finns central kvartersstad. Man kan konstatera att kommunens stora satsningar på andra sidan älven, "Norra Älvstranden", ännu inte tagit sig in i toppen. Samma sak gäller Kvillebäcken. Kommer även Frihamnen, som kommer byggas i den nära framtiden, gå samma öde till mötes? 

En annan intressant observation som kan göras är att samtliga av ovan populära stadsdelar tycks ligga under en våt filt av ångest, när det gäller nybyggnation. Frånvaron av sådan är nämligen högst påtaglig. Då kanske någon tänker att det saknas yta i dessa stadsdelar att bygga på, men det är helt enkelt inte sant. Till exempel rutan 4 utgörs till minst hälften av markparkeringar och grusplaner. Där skulle man kunna bygga i paritet med Kvillebäcken, om det var tillåtet. 

Att det saknas mark att bygga på stämmer helt enkelt inte. Däremot saknas det vilja. Och det är egentligen inte så konstigt. Det är alltid lättare att bygga en bit utanför den befintliga staden, såsom Eriksberg, Sannegårdshamnen och Kvillebäcken. Då slipper man slåss med högröstade kränkta närboende i övre medelklassen som ogillar idén med nya grannar. Det vi ser är en tydlig effekt av att ha ett politiskt planmonopol. Retoriken är ofta den lilla människan mot den profithungrande onda exploatören, men i realiteten är det välsituerade insiders som befäster sina privilegier gentemot de som står utanför. Exploatören är nämligen de potentiella inflyttarnas representant i processen, det glöms ofta bort.

Den här situationen är i städernas historia en unik anomali, och de populära stadsmiljöerna skapades under helt andra förutsättningar. Ingen marknad klarar av så mycket politisering utan att bli dysfunktionell. Men det passar de priviligerade utmärkt. De har sett sina bostäder tiodubblas i värde på grund av en brist de själva skapar. 

Allt detta för att hindra den kontroversiella idén att bygga där människor vill bo.

Det hände mycket igår. Inte bara biopremiär av Bikes vs Cars. Jag fick också en artikel om hyressättningens effekter på Yimby Göteborg. Publicerad som krönika, vilket betyder att nätverket som sådant inte tagit ställning. Jag försöker göra upp med mytbildningen runt nuvarande system med förhandlade hyror. Jag visar med stöd i forskning att 

• Segregationen inte blir mindre utan större, särskilt gentemot ungdomar och ickesvenskar
• Barriäreffekterna blir enorma för de som står utan bostad, de tvingas ofta köpa bostadsrätt för att hitta hem i staden
• Rörligheten på bostadsmarknaden minskar kraftigt
• Pendlingsavstånden ökar

Min slutsats är att det är svårt att samtidigt vara för både reglerade hyror och urbanistiska ideal. Det blir en självmotsägelse. Detta är det inte heller bara jag som tycker. 93 procent av amerikas ekonomer håller med mig, från höger till vänster på den politiska skalan. Att förneka faktum här är på samma nivå som att förneka global uppvärmning. Sverige behöver en fungerande bostadsmarknad. Avreglerade hyror är en väldigt viktig del. 

"I många fall framstår kontrollerade hyror som den effektivaste tekniken att förstöra en stad som vi känner till, förutom att bomba den"

Orden sägs av den svenska ekonomen Assar Lindbeck. Han är inte ensam. Enligt olika undersökningar (till exempel http://www.econlib.org/library/Enc/RentControl.html tycker över 90 procent av alla ekonomer att det som populärt går under namnet "hyresreglering" leder till att det byggs färre bostäder och att befintliga i högre grad tillåts förfalla. I Sverige har Boverket konstaterat att vår variant, "brukvärdessystemet", är största orsaken till bostadsbristen. Den rapporten är inte helt okritiserad, men kritiken är snarare av politisk än ekonomisk art. Det råder en bred politisk samsyn i Sverige om att ekonomivetenskapen i detta fallet har fel och att jorden i själva verket är platt. Det är svårt att se en annan förklaring än en utbredd okunskap som upprätthålls av i det närmaste religiösa dogmer som inte får utsättas för gängse prövning och granskning. 

Argumenten som används för att motivera hyreskontroll är nämligen i det närmaste myter. Det påstås att kontrollerade hyror motverkar segregation och ökar möjligheten för ekonomiskt svaga att bo attraktivt. Boverket finner inget som helst stöd för den tesen. Vidare sägs det vara ett skydd för den lilla låginkomsttagaren mot de "onda" utsugande kapitalisterna. Tvärt om går det faktiskt att visa att den här typen av prissättningskontroll leder till motsatsen.

1. Lägre lönsamhet = lägre tillgång
Alla som kan något om ekonomi vet att allt handlar om tillgång och efterfrågan. Om lönsamheten för att producera en vara eller tjänst är lägre produceras också mindre. Det innebär att kontrollerade hyror leder till att det byggs färre hyresrätter. 

2. Hamstring
De som har ett bra och billigt förstahandskontrakt är av naturliga skäl ovillig att släppa ifrån sig det. Istället för att släppa kontraktet till fyran när man separerar bor man kvar för det är så svårt att hitta en tvåa som egentligen hade passat bättre. När man får det där jobbet på andra sidan stan bor man kvar för att det är så svårt att få ett nytt kontrakt. När man får jobb i annan stad börjar man veckopendla för att man inte vill behöva slå sig in på nytt om man i framtiden skulle vilja. Det har visats att i New York innebar kontrollerade hyror snabbt att den genomsnittliga boende bodde kvar 3 gånger längre. De som drabbas hårdast av detta är de som behöver flytta för att kunna ta ett bättre jobb.

Det är också vanligt att kontrakt förmedlas internt inom familj och vänskapskretsar. Detta är förstås bra för de som har kontakter. Det är dock väsentligt vanligare att välbeställda har sådana kontaktnät, medan till exempel inflyttande studenter får det svårare att hitta bostad. De som har det sämre ställt drabbas alltså i allmänhet hårt av att många kontrakt förmedlas inofficiellt. 

3. Svart marknad
Hyreskontroll innebär att ett bra kontrakt prissätts långt under marknadspris. Det gör att kontrakten får ett värde som handelsvara. Det är inte ovanligt att bra hyreskontrakt säljs vidare på den svarta marknaden. Det är inte heller ovanligt att de hyrs ut till en högre hyra. Logiken är den samma. 

4. Förfall
Lägre intäkter från befintligt bestånd innebär mindre utrymme för att sköta fastigheterna. En studie från Los Angeles visade att 63 procent av förtjänsten med lägre hyror motverkades av att bostäderna förföll för de boende och därför innebar en allt sämre levnadsmiljö. Här i Sverige har vi en stor ångestfylld surdeg i "miljonprogrammet" där exakt detta har inträffat.

5. Diskriminering och relaterad segregering
På en frimarknad finns ett naturligt omvänt incitament för att inte diskriminera på annat än pris, kvantitet och kvalitet. Det är direkt olönsamt att vägra affärer av triviala skäl såsom motpartens hudfärg, dialekt eller efternamn. Eftersom reglerade hyror innebär stora mängder sökande på varje objekt kan hyresvärden välja och vraka. Då blir andra faktorer, såsom etnicitet, avgörande. Det har visats vid flertalet tillfällen att man i Sverige har mycket svårare att få erbjudanden för en sådan simpel sak som ett avvikande efternamn. 

En annan aspekt är att i Sverige är kommunala aktörer starka. Det är ingen hemlighet att det försigår en hel del svågerpolitik även om man utåt givetvis påstår att man fördelar strikt efter kötid. Vissa lägenheter går helt enkelt inte till vissa grupper. Det är inte en tillfällighet att hyresrätterna i Göteborgs Haga är väsentligt mer segregerade än bostadsrätterna i närliggande Linnéstaden.

6. Låg rörlighet
Som konstateras i 1 och 2 innebär kontrollerade hyror dels att det byggs mindre och dels att människor hamstrar resursen hyresbostäder. Detta innebär att rörligheten på bostadsmarknaden minskar, vilket dels innebär längre pendling och ökat bilberoende men också att arbetskraftens rörlighet minskar. Detta innebär att företag får svårare att rekrytera personal, eftersom det är svårt att erbjuda nya rekryter boende, men också en sårbarhet när arbetstillfällen minskar och människor hellre stannar i arbetslöshet än att släppa det billiga kontraktet.

7. Lägre taxeringsvärde
Artificiellt lågt satta hyror innebär också att fastighetens taxeringsvärde minskar, vilket innebär att det offentliga går miste om skatteintäkter. I USA, där fastighetesskatten är en betydande skattebas är detta en enorm förlust, i Sverige är den mer begränsad, men fortfarande existerande.

8. Dyrare "lyxlägenheter" 
För att undkomma problemen med hyreskontroll försöker fastighetsägare kringgå systemet på olika sätt. Ett sätt är att höja standarden, så kallade "lyxrenoveringar", vilket ger möjlighet att chockhöja hyran upp till marknadsnivå för lyxiga lägenheter. Istället för halvdyra lägenheter som många har råd med får man lyxlägenheter som en mindre grupp har råd att efterfråga. Samma sak gäller nyproduktionen. Högre standard väljs för att kunna ta ut högre priser och försöka undkomma hyresregleringarna så mycket som möjligt. Det innebär också att det byggs färre lägenheter i ett "normalt" prisläge. Alltså: fler Porsche och Ferrarri, färre Skoda och Dacia, för att illustrera.

När man granskar effekterna ordentligt är det svårt att se hur kontrollerade hyror kan vara en del i en social bostadspoltik. Effekterna är rakt motsatta. Det är dags att införa marknadshyror.

http://marketurbanism.com/2008/05/21/rent-control-part-1-microeconomics-and-hoarding/

En analogi som ibland tillämpas för att beskriva en upplevd orimlighet i en prisreglering av bostadsmarknaderna i Sverige är bilar. Tänk om staten bestämt priset och kvalitet på bilar, då hade efterfrågan skenat långt över rimlighetens gränser och branschen skulle inte få lönsamhet, vi skulle få köa för de få bilar som producerades och det hade varit brist, tragedi och katastrof. Som om det inte finns hundratals kvalitetsregleringar av bilbranschen med typgodkännande och all annan formalia runt att introducera en ny bil på marknaden...

Ja tänk om bostaden var som en bil. Då hade bostadsbristen varit helt odramatisk. En bil kan man ju välja bort och leva utan. Man kan åka kollektivt, gå eller cykla. Men man kan inte gärna vara utan boende. Vi hade helt odramatiskt kunnat konstatera att samhället behöver kollektivtrafik också. 

Jag spinner vidare. Tänk om man hade kunnat köpa sin bostad begagnad i Eksjö och enkelt flytta det till en uppställningsplats på 25 kvadrat i bostadsbristens Göteborg som man får hyra för 3 hundralappar i månaden av p-bolaget. Tänk om det funnits en norm som föreskrev att det skulle byggas tillräckligt många bostäder per bilparkering, att man inte får bygga fler bilparkeringar om man inte knör in lite bostäder. Idag är det tvärt om så att man måste knö in ett visst antal bilparkeringsplatser per bostad.

Men för att komma till pudelns kärna; tänk om man fick liksom man får bygga bilar också får bygga bostäder utan att de överklagas i 3 instanser i flera år. Tänk om man fick bygga så många bostäder man vill liksom man får bygga så många bilar man vill. Tänk om det var så. Då hade det kanske blivit lite fart på produktionen av våra bostäder. En grundförutsättning för byggnation är ju att man får bygga. Bilar får man bygga hur många som helst och sälja överallt, men däremot får man inte bygga så måna bostäder man vill vart man vill. Och det är i grunden det som skiljer de två åt, utom det uppenbara att en bostad inte kan väljas bort. En politisk, oförutsägbar och kostsam process som allt för ofta resulterar i upprätthållandet av status quo.

Lösningen på bostadsbristen i Göteborg har levererats. Den stavas "tillfälligt bygglov", eller på ren svenska: "barracker". Ett miljonprogram 2.0 i någon mening, fast bara ett tusental bostäder. Kommunen föredrar att använda eufemismen "modulhus". Dessa ska nu placeras ut lite varstans på våra grönområden istället för till exempel stadskvarter och andra riktiga hus som stoppats av en helt havererad bygglagstiftning, fullkomligt oförutsägbara processer och massor överklaganden. Jag hoppas att de som drivit överklagandena känner tillfredsställelse när deras älskade gräsmattor blir förstörda av barracker istället för de riktiga högkvalitativa husen som de hindrade.

Själv är jag helt mållös. Är det alltså dithän det kommit? Barracker?

Det känns absurt att människor ska tvingas bo i barracker på tillfälliga bygglov. Det handlar ju inte om att vi inte vet hur man bygger annat eller att det inte finns kapacitet att bygga riktiga hus. Det handlar om att vi har bestämt oss för att det inte ska få produceras riktiga fullgoda hus åt alla de människor som nu kommer hänvisas till barrackerna. 

Det känns lika absurt att människor ska tvingas bo med barracker på tillfälliga bygglov överallt i sin omgivning. Vi skapade PBL och andra bygglagstiftningar bland annat för att försöka se till att det som byggs håller någon form av arkitektonisk nivå. För att människor skulle få leva i en mänsklig och vacker miljö. Nu ser vi att dessa ambitioner faller platt. Regelverkets ambitioner missas helt och istället skapar det motsatsen: en stadsförfulning utan motstycke. Grönområden kommer förstöras, inte av något bättre utan av något sämre: en tillfällig barrack.

Så här kan vi inte ha det! Skrota PBL, se till att det går att sätta spaden i marken och göra riktiga hus på laglig väg i våra städer. Vi kan väl för fasen inte bygga barrack-slum?! Vi är en rik ekonomi, våra medborgare ska inte behöva bo i och leva runt omkring slum-kåkar! 

För ska jag vara helt ärlig så tror jag ingen blir lyckligare av att barracker förfular vår stad. Det finns inga vinnare alls på detta, alla är förlorare, fällda av eget grepp. Det är dags att komma till rätta med problemen och bli vinnare!

Varför händer ingenting, varför görs ingenting åt situationen? Bostadsbristen är fruktansvärd. Det handlar om hemlöshet. Det handlar om att företag har svårt rekrytera för att det inte finns platser att bo i för personalen. Det handlar om fruktansvärda förulster i ren ekonomisk avkylning för att rörligheten på bostadsmarknaden är så låg. Oavsett hur man tittar på bostadsbrist finns i det långa loppet enbart förlorare. Läget är kritiskt, alla varningslampor blinkar, alla alarm tjuter. Det är dags att agera.

Nuläget är som följer: Det som byggs är för dyrt, och fördelningen bostadsrätter och hyresrätter är felaktig. Vad görs då från stadens sida för att försöka komma till rätta med problemet?

Vi har Skeppsbron som skulle bli stad efter att Götatunneln var klar. Nu har Götatunneln varit klar i över ett halvt decennium och kvarteren vid Skeppsbron har gått i stå för att man ska ha ett enormt underjordiskt parkeringsgarage och en hel del annan lyxförgyllning som det inte finns ekonomi i. Att öka exploateringen verkar inte finnas på kartan heller, utan det ska vara samma gamla låga bebyggelse som om vi var i en småstad.

Vi har Centrala älvstaden, och Älvstraden Avveckling AB, där man spenderat 20 miljoner och 3 år på att visionera fram värderingar såsom "inkluderande", "hållbar" och "öppen" samt göra utredningar. Bitterheten växer bland oss på läktaren, var är resultaten? Det går inte att komma dragandes med "vi har gjort massor utredningar" Jag citerar Percy Barnevik, erfaren industrialist och ledare, "För att undvika obehagliga beslut låter somliga utreda saker i det oändliga (...) gör 'ungefär rätt', men gör det snabbt."

Vi har Heden där man i flera decennier har diskuterat att göra något, men aldrig kommer till skott för att det är så oändligt viktigt med "värdefulla diverseytor", i praktiken grusplaner som för det mesta står öde, och "öppna volymer av luft", som om luften utomhus inte tillhörde samma volym... Hur står det till med naturvetenskapliga kunskaper egentligen?

Och så där kan man fortsätta om en ständigt ökande mängd platser där det skulle kunna bli bostäder åt tiotusentals på bara några år om man bara fick spaden i marken. Problemet är inte tekniskt eller ekonomiskt. Problemet är politiskt. Enda skälet att många står utan bostad är för att det bestämts att det ska vara så. Det kanske är dags att vara öppen med det mot alla som saknar bostad, det där som de enligt FN's deklaration om mänskliga rättigheter föreskriver att alla har rätt till: Ett eget hem. Jag väntar otåligt på den första politikern som erkänner hur det egentligen ligger till.

Äntligen tar insatta bladet från munnen och förklarar bostadsbristen och de skenande boendekostnaderna. En av Sveriges främsta experter, Fredrik von Platen, gör nästan ett regelrätt frontalangrepp på byggbranschen, det byggindustriella komplexet. Artiklen är så drypande våt av kritik att det droppar från den. Det är ord och inga visor, minst sagt. Von Platen sågar byggindustrin längs med fotknölarna. Han menar att det är den absolut sämsta industrin i Sverige. Produktiviteten har varit negativi 20 år. Kostnadsutvecklingen starkare än oljepriset. Innovationen minimal. Entreprenaderna uselt planerade och uselt genomförda. Mellanleden som inte tillför värde men kostar pengar många. Det är allvarlig kritik.

Byggindustrin är sjuk, mycket sjuk. Det är en bransch som lider av obefintlig konkurrens, kartellbildningar, kronisk subventionering och konservatism. Von Platen liknar det hela vid ett skråväsende, Sveriges sista kvarvarande skrå, kan kanske byggindustrin kallas. Botemedlet är inte mer subventioner. Då kan branschen fortsätta vara sjuk på samhällets bekostnad, ytterst de ekonomiskt svagas bekostnad. De som inte har råd att låna till en dåligt byggd etta för flera miljoner, men som ändå måste vara med och betala subventionerna. Botemedlet är istället att ge byggindustrin en kalldusch genom att konkurrensutsätta.

Det handlar om att släppa in internationella aktörer, det handlar om att skapa importkedjor för produkter som är billigare i andra delar av europa, såsom toalettstolar och en hel rad andra liknande saker. Det handlar om att släppa in till och med vanliga privatpersoner, i alla fall grupper av privatpersoner, som vill bygga. Det går att halvera byggkostnaderna bara genom att vara lite innovativ, planera byggena bra, bygga rätt från början och använda sina resurser effektivt. 

Ja, några kommer förlora. De som belånat sig upp över öronen för att få den bostad de ville ha under förutsättningen evigt ökande bostadspriser kommer förlora. Deras långivare, bankerna, kommer förlora. Det kan rent av bli finanskris. Men på lång sikt kommer Sverige vinna. Bopriserna kommer sjunka, byggtakten kommer öka och bostadsbristen byggas bort. Inte genom tillfälliga lösningar utan genom att marknaden blivit långsiktigt hållbar. De största vinnarna är våra barn som kommer kunna följa sina drömmar, studera på vilket universitet de vill, ja till och med flytta hemifrån innan de nått medelåldern. Det finns ingen rätt till evigt ökande bostadsvärde, däremot finns det en mänsklig rättighet till bostad. Det är dags att börja ta det på allvar, även om det betyder att några får problem med sina lån.

Flera tidningar har uppmärksammat en lite annorlunda vinkel av bostadsbristen, nämligen trångboddheten och de problem som följer med den: löss och ohyra. I Stockholm har VDn för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB, varnat för utvecklingen. Att studenter bor under alltmer otrygga förhållanden och sover hos kompisar några veckor i stöten gör att spridningen underlättas kraftigt. 

Vart finns då lösningen på problemet? Än så länge finns ingen alls. I Sverige har vi en bilparkeringsnorm för att alla bilar ska få plats. Att alla människor ska få plats finns det däremot ingen regel om trots att det senare är en mänsklig rättighet till skillnad från det första. I Sverige är bostadsbyggande så lågprioriterat att det inte är ovanligt att bara planprocessen får ta ett decennium, från idé till spade i marken. Alla måste få säga sitt och överklaga in absurdum. Någons utsikt kan ju bli förstörd! Medan studenter får sova hos varandra och trångboddhetens sanitära problem från gammalsverige återuppstår. Men någons utsikt måste ju vara viktigare än att alla har tak över huvudet...

Som ett exempel ur högen kan man ta ett från Linköping, där planer för förtätning i Tannerfors har manglats i cirka 10 år. Just nu har man stött på patrull på grund av buller. Det handlar framför allt om biltrafikbuller, även om det också finns en process omkring flygbuller från SAAB, som har verksamhet i området. Här prioriteras alltså rätten att åka runt i en bullrande plåtlåda framför rätten att bo. Igen prioriteras bilen över de mänskliga rättigheterna. Det finns ingen deklaration för bilens rättigheter. Standardförfarandet vid bullerstörda lägen är att det är bullerkällans ansvar att hantera problemet. Men biltrafikbuller är i praktiken undantaget och därmed är biltrafiken prioriterad över bostäder till människor som ingen har.

Det sägs att utveckling är när det går framåt. Sveriges utveckling just nu är en avveckling. Vi är tillbaka i det trångbodda Sverige med ohyra och sanitära problem. Det man försökte bygga bort i miljonprogrammen har återvänt. Då kan man fråga sig om det är dags för ett nytt miljonprogram. Jag tror inte det. Ett nytt miljonprogram är en slags desperat nödåtgärd, och jag tror inte att vårt samhälle blir bra om allt bygger på nödåtgärder i sista sekunden. Det blir bara dyrt och dumt och lämnar multidimensionell ångest efter sig tills nästa nödåtgärd inte längre kan vänta en sekund längre.

Sverige behöver göra upp med alla byråkratiska och politiska hinder för att få bygga, vi behöver få igång en bostadsproduktion som kontinuerligt kan möta behoven idag och i framtiden. Först då kan en sund bostadsmarknad skapas. En bostadsmarknad där man känner att det går att flytta på sig snabbt. Att man inte behöver köa i åratal utan kan acceptera den där platsen på högskola eller det nya arbetet utan att oroa sig för att få slagga en månad i taget hos kompisar tills något eventuellt dyker upp någon gång i framtiden.

660 miljarder beräknades bostadsbristen kosta bland annat på grund av att det gör rörligheten i landet lägre. Frågan är inte om vi har råd att skapa tillräckligt med bostäder, utan om vi har råd att låta bli.

Byggtempot i Sverige är lågt. Alltför lågt. Efter miljonprogrammets dagar är min upplevelse att byggsektorn är ett svart hål av ångest av sällan skådat slag. Faktum är att det rör sig om multidimensionell ångest.

Det är ångest hos vanligt folk, ett enormt förtroendeproblem. Man vågar inte lita på att det som byggs ens kommer tangera det gamla, för gång på gång när områden sanerats har man fått bekräftat att det inte blev bättre. Det leder till lokalt motstånd mot alla förändringar. Eftersom alla förändringar hittills, eller i varje fall många, varit negativa är ingen förändring det enda man ser som en möjlighet att det åtminstone inte blir sämre.

Det är ångest hos politiker som absolut inte vill vara den som förstörde något område. Som insett hur fel det blev där under miljonprogrammet och som hellre än att göra rätt väljer att inte göra något alls. Då har ju i alla fall ingenting ytterligare gjorts fel.

Det är dessutom ångest i byggsektorn, men på ett annat sätt. Sveriges byggindustri är genomsjuk. Den präglas av en oligopolstruktur med få aktörer, kartellbildningar och extrem ineffektivitet. Detta är också en lämning från miljonprogrammet, där bara de stora aktörerna fick vara med. Och så har det varit sen dess. Det har inte funnits en chans att bryta strukturen, för alla uppstickare kvävs effektivt genom att inte få vara med.

Allt börjar och slutar i politik. Det finns inga som helst praktiska hinder att bygga bort bostadsbristen. Det kommer kräva att vissa får sin utsikt, sin heliga ogräsbeväxta grusplan eller sitt slysnår förstört. Det kommer kräva att egenintressen trampas på tårna till förmån för allmänintressen. Det kommer kräva politiskt mod och engagemang. I slutänden handlar det om vilja. Finns viljan finns också en väg. 

Det handlar om att planera mark, det handlar om att ta striden med upprörda boende och det handlar om att släppa in vem som helst som vill och kan bygga. Skapa förutsättningar för byggherrar att göra sitt jobb helt enkelt. Detta kräver ett kraftfullt åtgärdsbatteri med åtgärder dels i rikspolitiken, dels i lokalpolitiken och dels i utförarorganisationerna. Konkret kan det handla om att

• Säkerställa effektiv och rättssäker prövning av överklaganden
• Höja trösklarna för att överklaga
• Förminska egenintressets roll relativt allmänintresset
• Småskalig tomtindelning
• Försäljning av tomträtt med färdigt bygglov
• Sätta höga exploateringsmål och inte släppa dem med blicken
• Effektivare planprocesser
• Kräva att principen om att buller ska åtgärdas vid källan efterlevs

Att ta bort alla politiskt skapade hinder för att bygga är första steget. Och det enda sättet att lösa dessa är genom politik. Det är politikernas ansvar och det går inte att gömma sig.

Stad i betydelsen innerstad är en struktur som är mycket attraktiv. Många bär en dröm att få bo "mitt i smeten". Jag menar att begreppet "stad" och "innerstad" i regel är utbytbara. När vi ska "in till sta'n", dvs in till staden, menar vi oftast inte att vi ska till Angered eller Guldheden. Vi är oftast på väg till exempelvis Järntorget, Brunnsparken eller Avenyn. Det är platser som har en sak gemensamt: de omges av den struktur vi känner som "innerstad".

Strukturellt är klassisk innerstad helt enkelt sluten kvartersbebyggelse med en blandning av verksamheter, bostäder och kommers ända ner i enskilda fastigheter. I sekler, ja millenium, har detta varit grunden för stadsbyggnaden och jag menar att varje lyckad stad bygger på kvartersstadens grundläggande och enkla struktur.

Innerstaden förknippas kanske framför allt ofta med folkströmmar. Det verkar vara någon form av inbyggd kvalitet att det blir en plats där främst människor rör sig och möter varandra. Vi har till och med ett begrepp för detta, stadsliv. I staden rör sig en större andel människor, en mindre andel bilar. En grundprincip när koncepten som utgör innerstaden skapades var närhet. Närhet skapar täthet och sambandet mellan täthet och service är omkrng 80 procent. Detta gör att det sällan finns behov av bil. Konsekvensen är att bilägandet per capita och per hushåll är lägst just i innerstaden. 

Hållbarhet är en fråga som blir allt viktigare. Ofta delas hållbarhet upp i tre aspekter; de ekologiska, ekonomiska och sociala. I den klassiska innerstaden är det ekologiska fotavtrycket varje medborgare orsakar ofta lågt. Människor använder mindre energi för att transportera sig, och man är bättre på att samsas om ytor vilket gör att färre kvadratmeter behövs värmas eller kylas per person. Det sägs att om ett vanligt amerikanskt hem utanför städerna orsakar ett ekologiskt fotavtryck som en känga i storlek 48 orsakar den genomsnittliga medborgaren i New York ett avtryck motsvarande en stilettklacksko storlek 34. 

Rent ekonomiskt tenderar också den klassiska innerstaden att vara mer effektiv än andra strukturer. I Göteborg har man till exempel räknat ut att det kostar kommunen dubbelt så mycket med perifier exploatering som med förtätning nära innerstaden. Bland annat beror detta på att infrastrukturen, dvs till exempel vägar och avlopp, till största del redan finns och att man därför inte behöver dra lika mycket ny infrastruktur. För invånare är det också billigare att ta sig runt. Jag berörde att innerstaden är relativt biloberoende. Detta är inte bara bra för klimatet. I Sverige finns cirka 4,5 miljoner bilar. Om varje bil som rullar i landet kostade i genomsnitt 200 000 kronor har svenskar investerat totalt 900 miljarder i bilar. Dessa bilar används sedan i snitt 2 procent av sin livstid. Det inses lätt att det är fruktansvärt ohållbart rent ekonomiskt. I innerstaden är bilinnehavet lägre och därmed har stadsbor inte investerat sina pengar lika ohållbart.

Även om man tittar på den sociala aspekten är innerstaden en klar vinnare. Det finns en uppfattning om att innerstaden är en plats där rika konsoliderar sig och tränger ut de fattiga. Men faktum är att innerstaden ofta är den mest socialt blandade strukturen och fortfarande finns det en signifikant andel billiga hyresrätter som gör att även mindre bemedlade kan bo där. Detta kan jämföras med villa- och radhusförorter där bara övre medelklass har råd att bo, eller med lägenhetsförorter dit de som inte har råd att bo någon annanstans hänvisas. I alla andra strukturer är segregationen utbredd, men i innerstaden finns istället integration, vilket är en förutsättning för social hållbarhet.

Men om man vill kan man inskränka sig till att titta på vad människor tycker är attraktivt. I städerna är ofta kvadratmeterpriset på till exempel bostadsrätter som högst i de stadsdelar där det finns en klassisk innerstad. 

Med andra ord finns en lång rad med skäl att bygga innerstad. Det är också innerstad som man vill bygga i Göteborg om man får tro översiktsplaner, strategidokument och policies. Ändå fortsätter man ta fram och godkänna detaljplaner som inte är stadsmässiga. Nu senast håller man på att godkänna ett område i Lindholmen som det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling AB, också känt som Älvstranden Avveckling AB, är ansvariga för. Politikerna i byggnadsnämnden ställde gång på gång krav på att området skulle ges stadsmässig utformning med slutna kvarter. Följande bild visar resultatet:

Inte ett enda slutet kvarter har man lyckats rita! För den som är intresserad av stadsbyggnad är problemen uppenbara. Förslaget slösar med ytan, vilket leder till att exploateringsgraden blir onödigt låg och tätheten sjunker därmed. Exploateringsgrad som term leder tankarna till hur högt man bygger, men i själva verket styrs exploateringsgraden också av hur byggnaderna placeras eftersom det avgör hur mycket yta som blir bebyggd. YIMBY Göteborg har använt en tidigare version av planerna på bilden för att visa skillnaden på effektivt och ineffektivt marknyttjande. 

Förslaget lämnar inte heller några förutsättningar till stadsliv. De flesta fastigheterna har dålig koppling till gatan och man ställer inte krav på lokaler i bottenvåningen utom ut mot Lindholmsallén. Man har på förhand alltså bestämt att det inte blir något stadsliv längs andra gator. Erfarenheter visar nämligen att om affärslokaler ut mot gatan inte uttryckligen krävs så byggs de inte.

Det är bara två problem med det presenterade förslaget. För att visa hur ett stadsmässigt förslag hade sett ut har YIMBY Göteborg tagit fram ett eget förslag:

I detta förslag är det lokaler ut mot gatorna i bottenvåningarna. Fler kvadratmeter utnyttjas också för bebyggelse samtidigt som grönområdena blir större. Området är tätare och därmed skapas förutsättningar för mer service och stadsliv.

Varför har då Älvstranden Utveckling AB inte ritat ett förslag av denna kaliber trots att byggnadsnämnden upprepade gånger har givit klara instruktioner om att ett sådant alternativ ska finnas med? Beror det på att alla som jobbar på ÄU är dumma i huvudet, inkompetenta och har kronisk otur när de tänker? Det måste i så fall vara väldigt osannolikt.

Svaret på frågan finns istället att hitta i den arbetsmodell Älvstranden Utveckling använder. De kallar den "Älvstrandsmodellen". Översiktligt kan den beskrivas som en formaliserad och institutionaliserad kartellbildning. I en ganska elak men träffande grafik visar YIMBY Göteborg hur denna modell i praktiken fungerar:

Modellen innebär alltså att de största byggarna får dela upp nyexploateringarna mellan sig. Sedan är stadens roll att godkänna deras planer så att bygget kan komma igång. Politikernas roll är att försöka jämka och kompromissa mot byggherrarnas planer. I praktiken är det alltså byggherrarna som bestämmer. Om de inte gillar planerna kan de alltid hoppa av båten. Eftersom bara ett fåtal byggare är med så innebär det att inget blir byggt.

Byggarnas fokus är inte stadens bästa. De vill med minsta möjliga ansträngning bygga något som de kan sälja dyrt till bostadsrättsföreningar och hyresvärdar. De har inget intresse av ett områdes långsiktiga attraktivitet, stadsliv eller stadskvalitet. Deras intressen upphör så fort allt är sålt första gången. Stadens och medborgarnas intressen ska därför företrädas av politikerna. Men Älvstrandsmodellen innebär att politikerna i praktiken sitter i knäet på byggarna. 

Det hela kokar ner till att politikerna helt missuppfattat sin roll i stadsutvecklingen. Politikernas roll är inte att kompromissa stadens långsiktiga attraktivitet och kvalitet med kortsiktiga förslag från byggoligopolet utan att leda arbetet och sätta ramarna. Uppgiften är inte att göra obetydliga modifieringar av byggherrars förslag utan att rita en översiktig stadsplan och skapa tydliga spelregler för exploatering och utveckling av staden. 

Rädslan för att leda leder till att det formella maktutövandet ersätts av institutionaliserad rättslöshet, ett vilda västern där informella nätverk och maktstrukturer verkar i det fördolda. Slutresultatet är att byggtakten faller, att medborgare känner att alla beslut fattas ovanför deras huvuden, att politikerna känner sig maktlösa och att den färdiga bebyggelsen blir en död förort vars attraktivitet antingen snabbt sjunker eller är helt beroende av att den ligger nära en fungerande innerstadsmiljö. 

Det är inte omöjligt att bygga innerstad. Man har byggt innnerstad i hundratas, ja, tusentals år. Det enda som krävs är lite råg i ryggen hos politikerna så att de vågar fimpa Älvstrandsmodellen, samt leda och ta ansvar stadsutvecklingen.

660 miljarder, det är vad bostadsbristen i Stockholm förväntas kosta de kommande 20 åren. Detta har WSP lyckats räkna fram. Resultaten sprids genom en artikel i DN. Förutom Stockholm finns flera andra städer med akut bostadsbrist, till exempel Göteborg. Vad blir kostnaden för Sverige? Svårt att säga, men antagligen högre...

Jag håller på att ta fram en 3D-modell över en kontroversiell hypotetisk stadsdel i norra Slottsskogen. Jag var tvungen att hitta på en *rimlig* anledning för mig själv att denna stadsdel rent hypotetiskt skulle komma att få uppföras. Resultatet blev parollen "Eget boende innan pensionen!". En slags dystopi med enorma demonstrationer som sveper över landet och som vill sätta fokus på att många unga vuxna idag faktiskt ofrivilligt bor hemma hos sina föräldrar. Att tillgången på bostäder är så låg att frågan snart är om man hinner få tag på bostad innan det är dags för hemmet. Helt plötsligt känns inte tanken helt avlägsen...

Miljonprojektet löste inte problemen. Den ångest som präglat all form av stadsbyggande sen dess har snarare gjort situationen betydligt värre. Oligopolstrukturen, de långa planprocesserna och kommuners sätt att gynna storskalighet för allt utom villaproduktionen löser inte heller problemen. Det är uppenbart att någon annan modell behöver prövas.

Jag föreslår småskalighet som lösning. Det måste bli tillräckligt enkelt och överkomligt för privatpersoner, mindre sammanslutningar av privatpersoner och små privata byggare att bidra och bygga. Detta åstadkoms genom att dela upp små tomter och sälja dem klara med bygglov till så många olika köpare som möjligt. Med färdigt bygglov är det bara att sätta spaden i marken och därmed måste man inte ha 100 miljoner att ligga ute med i 10 år för att kanske få bygga. Det förenklar också processen kraftigt för byggherrarna eftersom processen då blir helt i kommunens regi innan byggherren kopplas in. Småskaligheten vid styckning och fördelning av tomter skapar möjlighet för flera att få möjlighet att bygga utan att man golfar, bastar eller går på fotboll regelbundet med kommunledningen. 

Det finns ju inga garantier för att detta fungerar. Men detta har i alla fall inte testats i modern tid så vi vet inte att den inte fungerar, vilket är bra mycket mer än vad som går att säga om de modeller vi testat hittills. Varför inte ge småskaligheten en chans? Det värsta som kan hända är att vi förlorar 660 miljarder bara i Stockholm, och det skulle inträffat annars också...

Relaterat: expressen

Nybyggt är på tok för dyrt och för dåligt. Detta kan man sluta sig till efter att ha studerat hur det går för byggbolagen att göra sig av med sitt miljonprogram 2.0. Notera att detta konstaterande inte har så mycket med min subjektiva uppfattning om vad boende ska kosta. Det är marknaden som viker. Denna gången är det Kvillebäcken som inte drar kunder. Till och med hyresbeståndet är svårt att fylla, så man har fått lägga upp en stor annons på Boplats. Trots att det går något i stil med 7 sökande per bostad vanligtvis så är det svårt att förmå folk att slanta upp de ockerhyror som krävs för den (avsaknad av) kvalitet som levereras. Även bostadsrätter tycks vara svårare att kränga, nyligen blev ett hundratal tänkta bostäder plötsligt hyresrätter i området.

Den officiella förklaringen är "amen folk fattar inte hur bra det här är". Jag citerar: " Jag har lite samma känsla som med Eriksberg. När vi väl fick folk att flytta dit så älskade dem det.". Beviset är tydligen att så många stannar. Aha, såklart är jag för dum i huvudet för att fatta att en skokartong i ett arkitektoniskt "dark age"-område helt utan urban kvalitet för flera miljoner är det bästa för mig. Jag undrar också smått om folk inte rör på sig från Eriksberg för att de helt enkelt inte får bostaden såld...

Det ser alltmer ut som att taket är nått för vad människor förmår betala för boende. Åtminstone i städerna. Kvar finns de billiga villorna ute i periferin. Paradoxalt är det faktiskt så att det är långt billigare att köpa sig en villa med stor tomt med massivt behov av dyr infrastruktur för den enskilde. Det går att klara sig undan med en eller ett par miljoner. Det får man knappt en tvåa för i ett flerbostadshus. Det finns en tumregel som säger att boendekostnaden ska ligga under en tredjedel av den disponabla inkomsten. Det gör den inte längre för väldigt många. Och för att nå dit är bilberoende boende för de flesta enda alternativet.

För mig är det allt mer uppenbart att bostadsproduktionen är oerhört sjuk. För det första produceras inte det människor efterfrågar. För det andra är det som producerats så fruktansvärt dyrt att de flesta helt enkelt inte vill eller kan slanta upp de pengarna. Det senare bekräftas också i artikeln:

"Vi kräver en årsinkomst som är tre gånger hyran. Många sökande når inte upp till den nivån, säger Maria Jogén på Bostadsbolaget som bygger Mandelpotatisen"

Det finns bara en viss mängd pensionärer som sålt villan och par i 30-årsåldern utan barn som kan tänka sig att betala över 10 000 i månaden för en trea. Vart Göteborgs andra medborgare ska få plats; studenter, låginkomsttagare och barnfamiljer till exempel är inte klarlagt. Gissningsvis är de hänvisade till prima åkermark i Kungsbacka där billiga villor strösslas ut med p-tal 2,0.

Vad kan man då göra åt situationen?

Bostadssektorn är van med lite skyddad verkstad. Subventioner i någon form har varit ett permanent inslag i decennier utan att priserna minskat. Det blev högre vinster istället får man förmoda. Dessutom domineras branschen av ett fåtal enorma aktörer som till följd av den låga konkurrensen helt enkelt inte har incitament att vara effektiva. De delar marknaden mellan sig och mjölkar pengar istället.

Branschen dras alltså med enorma strukturella problem. För att lösa detta krävs att subventionerna slaktas och att branschen konkurrensutsätts. Konkurrensutsättande kan ske genom att kommunen går före i planarbetet genom att upprätta en stadsplan. Utifrån denna tas små byggklara tomter fram. Dessa distribueras sedan för ett fast pris till så många olika aktörer som möjligt. Alltså precis som det funkar när man spelar SimCity. 

Rent konkret innebär detta att det inte längre blir nödvändigt att bedriva flerårig lobbyism och vara beredd att ligga ute med hundratals miljoner under lång tid för att få vara med och bygga. Istället så fattar kommunen rodret för planeringen och det enda byggaren behöver oroa sig för är just att bygga. Detta öppnar upp möjligheten för mindre bolag, bygggemenskaper och till och med enskilda privatpersoner att bidra till byggandet i staden. Detta ökar konkurrensen. Alla dessa aktörer kommer styras av olika visioner, idéer och preferenser. Det kommer rendera i en intressant mix av boenden med väldigt olika inriktning. Staden blir alltså mer diversifierad, vilket totalt sett också är en tillgång, då fler olika människor med olika bakgrund sammanförs.

Till sist finns också problemet med överklaganden. Det tar i snitt 3 år och motsvarar 15 procent av kostnaderna. Ofta är det bara ett fåtal individer som orsakar denna kostnad. Helt orimligt. Möjligheten att överklaga borde begränsas. Det är viktigt att medborgarinflytandet inte försvinner, men systemet måste designas så att överklaganden får en relevant proportion i sammanhanget. Ett nytt perspektiv borde också införas, nämligen inflyttandes perspektiv, som är lika viktigt som de som redan bor i områdets. 

Bostadsproduktionen i Sverige klarar inte längre av att ta fram det som efterfrågas och definitivt inte till ett pris som människor mäktar med, dvs marknaden är villig att betala. Vi har en djupt dysfunktionell byggbransch och det hämmar Sveriges utveckling och individers frihet att bo och verka där de önskar. Det handlar till exempel om hundratusentals ungdomar som inte kan få eget tak över huvudet. Det handlar om ett växande skuldberg då allt fler måste belåna sig upp över öronen för att kunna få tag på ens en etta. Därför måste situationen tas på största allvar, och förändras, även om det är en smärtsam och svår process. Vad som måste till är ganska självklart. Det enda som krävs är modet att göra det.

Segregation, social utsatthet och fysisk separation av olika grupper föder aggression, hat och våld. Inget nytt under solen egentligen, det är gammal skåpmat. Problemet har funnits länge i Sverige och dessutom snarare ökat än minskat. Decennier av misslyckad integrationspolitik har slutligen nått sin kulmen; nu brinner förorten, bokstavligen.

Många är förklaringarna, eller försöken till förklaringar. Alltifrån mångkulturen till Aftonbladet har fått mer eller mindre välförtjänta rapp av politiker, partier, debattörer och bloggare. Jag tänker inte gå så djupt in på detta, jag bor inte där och jag har ingen aning om hur förutsättningarna där är. Jag har inte heller lyckats företa en hemlig resa á la Löfven för att bilda mig min egen uppfattning.

Jag konstaterar dock att problemen uppträtt i en betongförort. Det är en innåtvänd enklavstruktur med SCAFT:ad gatustruktur som skapar en isolerad enklav. En plats byggd för att separera och isolera. Idag hem till många som lever i utsatthet.

Nu är inte SCAFT-struktur, eller enklaver, eller förorter roten till allt ont, det skulle betyda att Sköndal stod i lågor, och vad jag vet så är det området tack och lov lugnt och trevligt. Men kombinerar man den inåtvända strukturen med en stor andel socialt utsatta, och en stor andel invandrare som inte fått möjlighet att integrera i Sverige så får det förr eller senare bägaren att rinna över.

Med detta sagt så tror jag att fysisk struktur både är en del i problem och lösning. Det finns sätt att utforma stadsdelar som förstärker utanförskap, som isolerar grupper och som kraftigt förstärker segregation. Det finns å andra sidan sätt att utforma stadsdelar som mildrar segregationsproblemen och i större utsträckning istället integrerar. 

Segregationen är som störst i förorterna. Där hamnar vit medelklass i isolerade villaenklaver och socialt utsatta i betong-enklaver. Det är viktigt att påpeka att segregation inte är ett problem som bara finns i socialt utsatta områden. Det gäller alla förortsstrukturer. Där möts inte fattiga och rika, ursvenskar och nysvenskar eller utsatta och välmående. Detta skapar stora problem med förståelse för varandras situation och föder hat och aggression bland de som inte lever i idyllen, utan i de socialt utsatta och ekonomiskt svaga kontexterna.

Minst segregation finns oftast i centrala områden. Där finns oftast till exempel störst inkomstspridning. Och även om inte alla bor i samma stadsdelar så är dess struktur är öppen och bjuder in människor att röra sig i hela kvartersstaden. Det finns inte på samma sätt fysiska gränser, utan avgränsningarna som kallas stadsdelar är mer streck på kartan för att kunna orientera sig. Människor blandas på ett helt annat sätt. Det blir lättare att se varandra och bygga förståelse innan hatet och aggressionen istället får näring.

Ett möjligt sätt att hantera problemet kan alltså vara att bereda plats för alla i en sammanhängande och öppen innerstadsväv. Det innebär både att bygga ut innerstadsstruktur längre ut från kärnan och att bygga högre struktur. Detta är på gång att hända lite grann i Stockholm. Utifrån detta är det märkligt att FP invänder, för att de är rädda att estetiken förändras. Stockholms förorter står i lågor, men att ha museum i innerstaden är tydligen viktigare än att lösa riktiga problem...

Uppdatering
Intressant inlägg i debatten av Ola Andersson, Arkitekt och skribent på DN. Han berör delvis samma saker som jag, och jag kan naturligtvis bara instämma. Länk.

I dagarna kommer riksdagen ta ställning till förslag om marknadsanpassning av hyrorna. Utredaren Per Anders Bergendahl menar att detta kommer att leda till en sundare och bättre bostadsmarknad. Att bostadsmarknaden i Sverige inte fungerar är knappast någon hemlighet och har påpekats av många aktörer. Problemen med bostadsbrist växer för varje år, priserna stegras oroväckande och den privata upplåningen gör att Sverige är ungefär lika skuldsatt som grekland om man räknar in också privatpersoners skulder.

Jag tycker debatten missar de centrala problemen och landar i retoriskt svammel. Därför tänker jag ge min bild av orsakerna och presentera en lösning för att långsiktigt råda bot på den dysfunktionella bostadsmarknaden. 

Att införa marknadspriser är teoretiskt sett kanske en bra idé. Om man låter lagarna om tillgång och efterfrågan styra så betyder det att incitamenten ökar att bygga nya hyresrätter eftersom man kan ta ett högre pris för det som byggs. Detta leder då alltså till att det byggs mera av det som efterfrågas. Men detta gäller bara under en hel rad olika förutsättningar. 

En viktig förutsättning är att den som känner incitamenten också har möjlighet att öka produktionen. Detta går alltid alldeles utmärkt i en Excell-ekonomi, men i verkligheten är det svårare när det gäller just bostäder. Bristvaran när det gäller att skapa attraktiva bostäder där människor vill bo är inte stål, trä eller arbetare. Det är istället mark och bygglov. Och just mark och bygglov är resurser som inte påverkas det minsta av vilka incitament som finns på den fria marknaden. De lever nämligen i en speciell egen värld inom det kommunala planmonopolet och diverse bestämmelser om boendes rätt till medbestämmande. Kommunen har sällan incitament att på allvar lösa bostadsbristen, för skatten baseras delvis på fastighetsvärde samt fler boende betyder högre krav på service, dagisplatser, sjukvård, skola, infrastruktur i en oändlig och dyr lista. Hyresrätter attraherar också grupper som kanske är lite mera kostsamma. Inte heller de som nyttjar befintliga fastigheter har det minsta att tjäna på att det blir nya bostäder (eller andra fastigheter) på omkringliggande tomter. Det stör bara deras utsikt, inkräktar på deras grönområden och det värsta av allt är att det kan sänka värdet på befintlig bebyggelse. Detta är ett grundläggande systemfel som gör att det är mycket svårt att få till stånd byggen i storstadsregioner och inte sällan svarar det också mot en stor kostnad att hantera alla överklaganden. Så mycket som 15 procent av totalkostnaden, vilket ger cirka 15 procent högre hyra för ett genomsnittligt projekt.

En annan viktig förutsättning är att det råder något som liknar sund konkurrens bland byggare. Annars lever byggarna i skyddad verkstad och kan bygga klart under behovet utan att förlora marknad. Tvärt om är det i ett sådant läge lönsamt att artificiellt hålla nere tillgången. Mindre ansträngning för mera pengar. Priset kan sättas hyfsat godtyckligt eftersom det inte finns så många alternativ.

Och saningen är att det inte finns någon sund konkurrens idag. Det finns omkring 4 byggherrar i Sverige som har resurser nog att bygga under de förutsättningar som finns idag i storstadsregioner. Det handlar om att marken bara är tillgänglig för de med rätt varumärke och kontakter, att tomterna är så stora att bara ett fåtal har råd att bygga och att processerna är långdragna och dyra. Byggbranschen är ett av Sveriges så kallade "oligopol". En ganska omtalad statlig rapport heter "Skärpning Gubbar" och handlar om hur sjuk byggbranschen idag är. Det finns också en uppföljning som visar att det inte har blivit bättre. Det är alltifrån ineffektivitet till byggfel och fusk. Det senare kan vara så mycket som 30 procent av byggkostnaden, att åtgärda fel och fusk från oärliga byggare. Det blir alltså 30 procent dyrare lägenheter om man så vill.

Det har faktiskt visat sig när vissa kommuner gjort experiment med exempelvis mindre tomter som fler byggherrar kan hantera (=ökad konkurrens) att priserna föll dramatiskt samtidigt som den generella kvaliteten ökade. Problemen med höga byggkostnader (vilket påverkar vinstmarginalerna hos fastighetsägarna) har alltså en hel del med ineffektiviteter hos oligopolet att göra.

Utredaren påstår också att förslaget kommer leda till lägre hyror på vissa platser. Jag blir gärna positivt överraskad, men tills jag ser att så skett betraktar jag det som önsketänk. Jag tror vi kommer se en prisstegringen mest i storstadsregioner, men jag tror inte priserna kommer falla någonstans. Vi har bostadsbrist och bostad är tillsammans med mat första prio för människor. 

Att idag införa marknadshyror är utan tvivel ett bra sätt att låta fastighetsägare profitera på den artificiellt skapade bristen på bostäder (genom diverse bestämmelser såsom PBL och gynnande av Oligopolet). När man tänker efter är det ett klassiskt grepp, privatisera vinster och socialisera förluster. Det kommer däremot inte att påverka bostadsbristen. Problemet är inte intresset för att bygga utan möjligheten. Lösningen på bostadsbristen ligger i att reformera byggreglerna och arbeta med att lösa de strukturella problemen inom byggbranschen samt att skapa sund konkurrens i  byggsektorn. Först därefter är det rimligt att införa marknadshyror. 

Aftonbladet, DN