Min Vision

"I många fall framstår kontrollerade hyror som den effektivaste tekniken att förstöra en stad som vi känner till, förutom att bomba den"

Orden sägs av den svenska ekonomen Assar Lindbeck. Han är inte ensam. Enligt olika undersökningar (till exempel http://www.econlib.org/library/Enc/RentControl.html tycker över 90 procent av alla ekonomer att det som populärt går under namnet "hyresreglering" leder till att det byggs färre bostäder och att befintliga i högre grad tillåts förfalla. I Sverige har Boverket konstaterat att vår variant, "brukvärdessystemet", är största orsaken till bostadsbristen. Den rapporten är inte helt okritiserad, men kritiken är snarare av politisk än ekonomisk art. Det råder en bred politisk samsyn i Sverige om att ekonomivetenskapen i detta fallet har fel och att jorden i själva verket är platt. Det är svårt att se en annan förklaring än en utbredd okunskap som upprätthålls av i det närmaste religiösa dogmer som inte får utsättas för gängse prövning och granskning. 

Argumenten som används för att motivera hyreskontroll är nämligen i det närmaste myter. Det påstås att kontrollerade hyror motverkar segregation och ökar möjligheten för ekonomiskt svaga att bo attraktivt. Boverket finner inget som helst stöd för den tesen. Vidare sägs det vara ett skydd för den lilla låginkomsttagaren mot de "onda" utsugande kapitalisterna. Tvärt om går det faktiskt att visa att den här typen av prissättningskontroll leder till motsatsen.

1. Lägre lönsamhet = lägre tillgång
Alla som kan något om ekonomi vet att allt handlar om tillgång och efterfrågan. Om lönsamheten för att producera en vara eller tjänst är lägre produceras också mindre. Det innebär att kontrollerade hyror leder till att det byggs färre hyresrätter. 

2. Hamstring
De som har ett bra och billigt förstahandskontrakt är av naturliga skäl ovillig att släppa ifrån sig det. Istället för att släppa kontraktet till fyran när man separerar bor man kvar för det är så svårt att hitta en tvåa som egentligen hade passat bättre. När man får det där jobbet på andra sidan stan bor man kvar för att det är så svårt att få ett nytt kontrakt. När man får jobb i annan stad börjar man veckopendla för att man inte vill behöva slå sig in på nytt om man i framtiden skulle vilja. Det har visats att i New York innebar kontrollerade hyror snabbt att den genomsnittliga boende bodde kvar 3 gånger längre. De som drabbas hårdast av detta är de som behöver flytta för att kunna ta ett bättre jobb.

Det är också vanligt att kontrakt förmedlas internt inom familj och vänskapskretsar. Detta är förstås bra för de som har kontakter. Det är dock väsentligt vanligare att välbeställda har sådana kontaktnät, medan till exempel inflyttande studenter får det svårare att hitta bostad. De som har det sämre ställt drabbas alltså i allmänhet hårt av att många kontrakt förmedlas inofficiellt. 

3. Svart marknad
Hyreskontroll innebär att ett bra kontrakt prissätts långt under marknadspris. Det gör att kontrakten får ett värde som handelsvara. Det är inte ovanligt att bra hyreskontrakt säljs vidare på den svarta marknaden. Det är inte heller ovanligt att de hyrs ut till en högre hyra. Logiken är den samma. 

4. Förfall
Lägre intäkter från befintligt bestånd innebär mindre utrymme för att sköta fastigheterna. En studie från Los Angeles visade att 63 procent av förtjänsten med lägre hyror motverkades av att bostäderna förföll för de boende och därför innebar en allt sämre levnadsmiljö. Här i Sverige har vi en stor ångestfylld surdeg i "miljonprogrammet" där exakt detta har inträffat.

5. Diskriminering och relaterad segregering
På en frimarknad finns ett naturligt omvänt incitament för att inte diskriminera på annat än pris, kvantitet och kvalitet. Det är direkt olönsamt att vägra affärer av triviala skäl såsom motpartens hudfärg, dialekt eller efternamn. Eftersom reglerade hyror innebär stora mängder sökande på varje objekt kan hyresvärden välja och vraka. Då blir andra faktorer, såsom etnicitet, avgörande. Det har visats vid flertalet tillfällen att man i Sverige har mycket svårare att få erbjudanden för en sådan simpel sak som ett avvikande efternamn. 

En annan aspekt är att i Sverige är kommunala aktörer starka. Det är ingen hemlighet att det försigår en hel del svågerpolitik även om man utåt givetvis påstår att man fördelar strikt efter kötid. Vissa lägenheter går helt enkelt inte till vissa grupper. Det är inte en tillfällighet att hyresrätterna i Göteborgs Haga är väsentligt mer segregerade än bostadsrätterna i närliggande Linnéstaden.

6. Låg rörlighet
Som konstateras i 1 och 2 innebär kontrollerade hyror dels att det byggs mindre och dels att människor hamstrar resursen hyresbostäder. Detta innebär att rörligheten på bostadsmarknaden minskar, vilket dels innebär längre pendling och ökat bilberoende men också att arbetskraftens rörlighet minskar. Detta innebär att företag får svårare att rekrytera personal, eftersom det är svårt att erbjuda nya rekryter boende, men också en sårbarhet när arbetstillfällen minskar och människor hellre stannar i arbetslöshet än att släppa det billiga kontraktet.

7. Lägre taxeringsvärde
Artificiellt lågt satta hyror innebär också att fastighetens taxeringsvärde minskar, vilket innebär att det offentliga går miste om skatteintäkter. I USA, där fastighetesskatten är en betydande skattebas är detta en enorm förlust, i Sverige är den mer begränsad, men fortfarande existerande.

8. Dyrare "lyxlägenheter" 
För att undkomma problemen med hyreskontroll försöker fastighetsägare kringgå systemet på olika sätt. Ett sätt är att höja standarden, så kallade "lyxrenoveringar", vilket ger möjlighet att chockhöja hyran upp till marknadsnivå för lyxiga lägenheter. Istället för halvdyra lägenheter som många har råd med får man lyxlägenheter som en mindre grupp har råd att efterfråga. Samma sak gäller nyproduktionen. Högre standard väljs för att kunna ta ut högre priser och försöka undkomma hyresregleringarna så mycket som möjligt. Det innebär också att det byggs färre lägenheter i ett "normalt" prisläge. Alltså: fler Porsche och Ferrarri, färre Skoda och Dacia, för att illustrera.

När man granskar effekterna ordentligt är det svårt att se hur kontrollerade hyror kan vara en del i en social bostadspoltik. Effekterna är rakt motsatta. Det är dags att införa marknadshyror.

http://marketurbanism.com/2008/05/21/rent-control-part-1-microeconomics-and-hoarding/